Реєстрація права власності на об’єкти нерухомого майна: правові колізії
Реєстрація права власності на об’єкти нерухомого майна: правові колізії
Пізик Ірина
Юрисконсульт ЮК «Нікітченко і Партнери»
Суперечливість чинного правового забезпечення реєстрації права власності на об’єкти незавершеного будівництва стала головною темою обговорення Круглому столі: „Встановлення права власності на нерухоме майно: судова практика”, що було проведено на початку листопада ц.р. під егідою Всеукраїнської громадської організації „Спілка третейських суддів України” та профільної комісії Третейської палати України із питань аналізу та узагальнення практики правозастосування і моніторингу діяльності третейських судів. Пролити світло на незрозумілі положення законодавства та спробувати „розв’язати клубок” численних правових колізій у цій сфері цього разу зібралися правники, котрі найбільш потерпають від подібної нормативної неврегульованості – юристи комунальних бюро технічної інвентаризації та судді господарських судів усіх інстанцій.
Нагадаємо, що ще в грудні 2005 року Законом № 3201-ІV було внесено зміни до ст. 331 ЦКУ, що стосуються можливості реєстрації права власності на об’єкти незавершеного будівництва. Ці зміни, зокрема, передбачають, що: „у разі необхідності особа ... може укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється ... на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об’єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об’єкта незавершеного будівництва”. В той же час, діє норма Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого Наказом Мін’юсту від 7 лютого 2002 р. № 7/5, яка непрямо забороняє реєструвати право власності на незавершені об’єкти будівництва: „реєстрації підлягають права власності тільки на об'єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку, за наявності матеріалів технічної інвентаризації, підготовлених тим БТІ, яке проводить реєстрацію права власності на ці об'єкти” (п.п. 1.6 п.1).
Таким чином, якщо загальне законодавство (ст. 331 ЦКУ) допускає реєстрацію права власності на незавершене будівництво, то спеціальне (п.п. 1.6 п.1 Наказу) визначає механізм реєстрації прав на об’єкт будівництва, і паралельно не передбачає реєстрацію цих прав на об’єкт незавершеного будівництва, що, власне, і становить правову колізію.
Самохвалов Віктор, голова Третейської палати України: «Ми повинні детально відпрацювати ті питання, які ставить судова практика, адже проблема є наразі актуальною, болючою.”
Колізія ця, імовірно, виникла із внесенням змін до Цивільного кодексу України, а спеціальне законодавство – механізм реєстрації – цих змін не врахувало. Утім, слід зазначити, що в травні цього року Міністерство юстиції спробувало роз’яснити ситуацію Листом № 19-32/1, де описаний необхідний механізм та процес реєстрації права власності на об’єкти незавершеного будівництва. Але факт залишається фактом - Лист Мін’юсту не має силу закону, а носить виключно рекомендаційний характер. На думку заступника голови Третейської палати України Геннадія Пампухи, наразі існує невідкладна потреба у внесенні змін до законодавства щодо здійснення реєстрації права власності на об’єкти незавершеного будівництва на законних підставах. «З нашої точки зору, внесенню змін також потребує і Цивільний кодекс України щодо встановлення права власності на об’єкти незавершеного будівництва”, – вважає пан Пампуха. Редакція принагідно поцікавилася точкою зору на проблему низки інших фахівців: начальника юридичного департаменту КП „Житомирське обласне міжміське БТІ” Сергія Сечина, судді Вищого господарського суду України Олексія Муравйова, а також голови Третейської палати України Віктора Самохвалова:
«Ми діємо на свій страх і ризик»
Сергій СЕЧИН, начальник юридичного департаменту КП „Житомирське обласне міжміське БТІ
„Дане питання є дійсно дуже суперечливим, оскільки Тимчасове положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно передбачає реєстрацію права власності тільки об’єкту, який було введено до експлуатації. Але законодавець вніс зміни до ст. 331 ЦКУ, за якими особа, яка ще не збудувала, але вже будує майно, має право зареєструвати об’єкт незавершеного будівництва і відповідно взяти витяг із реєстру.
Заступник міністра юстиції пан Єфименко надав коментар (Ред.: Лист № 19-32/1) щодо відповідного механізму реєстрації. Цей лист ще раз підкреслює, що питання законодавчо недостатньо врегульоване, тому ми на свій страх і ризик приймаємо до уваги рекомендації пана Єфименка і здійснюємо реєстрацію прав власності на об’єкти незавершеного будівництва. На практиці реєстрація також відбувається і на основі Додатку № 1 „Перелік правовстановлювальних документів, на підставі яких проводиться реєстрація прав власності на об'єкти нерухомого майна” Тимчасового положення, де зокрема не зазначено, що первинна реєстрація права власності проходить на підставі дозволу інспекції державного будівельного контролю, місцевої ради чи держадміністрації. Отож обов’язковою має бути належність земельної ділянки вказаній особі. Якщо ж земельна ділянка ніяким чином не відноситься до особи, яка здійснює будівництво, то на сьогоднішній день неможливо зареєструвати чи подовжити навіть землекористування.
Щоб не виникало проблем із реєстрацією права власності не об’єкт незавершеного будівництва, перш за все, треба мати акт права власності на земельну ділянку, акт оренди або акт не землекористування. Міністерство юстиції є держателем Реєстру прав власності на нерухоме майно, в який були внесені деякі зміни. Такий тип майна, як об’єкт незавершеного будівництва, офіційно було внесено три місяці тому. Але як я вже сказав, якщо не буде зазначений кадастровий номер земельної ділянки, дана система не дає можливості зареєструвати право. Тому треба звернути увагу на належність земельної ділянки. Якщо є правовстановлюючий документ, наприклад, посвідчений нотаріально договір купівлі-продажу чи дарування, об’єкт незавершеного будівництва на сьогоднішній день реєструється як звичайний. Але тут дійсно виникає така колізія, що БТІ часто ставиться запитання - на підставі чого реєструєте об’єкт незавершеного будівництва? Я відповідаю, що лист Мін’юсту і Закон, що вносить зміни до 331 статті ЦКУ, дає можливість БТІ реєструвати, але вони не мають сили закону, отже й законного підґрунтя...”
«Будинок в експлуатацію не введено, в БТІ не зареєстровано, проте доля цієї частини вирішується в суді»
Олексій МУРАВЙОВ, суддя Вищого господарського суду України
„Якщо розглядати ситуацію в ідеалі – маємо власника земельної ділянки, який вирішив побудувати на ній об’єкт нерухомості. Більш-менш зрозуміло щодо належності земельної ділянки з правовстановлюючим документом, але у тих справах, що розглядаються судами у більшості випадків йдеться про незавершене будівництво. Є правило для будівництва всіх об’єктів – земельна ділянка надається тимчасово для ведення будівництва (договір має тимчасовий характер), поштової адреси цього об’єкта не існує. Є судова практика, коли йдеться лише про будівельну адресу, яка відрізняється від поштової. Виникають проблеми навіть і з ідентифікацією цього об’єкта та його місцезнаходження.
Ще однією проблемою є невизначеність щодо права власності на об’єкти незавершеного будівництва. Але поширена практика, що коли завершується договір інвестування (пайова участь у будівництві), і коли ступінь готовності об’єкта є досить високою, власник окремого інвестованого приміщення може звернутися із позовом про визнання за ним права власності на відособлену частину у цьому об’єкті. В даному випадку виникає ще одна колізія – будинок в експлуатацію не введено, в БТІ не зареєстровано, проте доля цієї частини вирішується в суді. Ідентифікація об’єкта в цьому випадку ще більш ускладнена, проте можлива.
Ще одне питання, яке часто розглядається судами – це призначення технічної експертизи на визначення ступеня готовності об’єкта, як у процентному відношенні, так і у вартісних показниках. Наступні проблеми, які виникають при реєстрації прав на незавершений об’єкт будівництва – будівництво продовжувалося, ступінь готовності і вартість змінилася. Як вони співвідносяться з даними, які видає БТІ, адже статична вартість об’єкта визначається на момент реєстрації. Подальші зміни щодо введення об’єкта в експлуатацію, як мені відомо, не вносяться. Ці дані у справах, що розглядалися, не фігурували, але такі зміни мали місце. Було, що ступінь готовності об’єкта в межах від 70% до 90%, немає дозволу на введення в об’єкта експлуатацію, інші правоутворюючі елементи відсутні, але наявні елементи дають право власнику продовжити будівництво і в подальшому відчужити цей об’єкт з певним ступенем готовності. Тобто при вирішенні спорів підлягає дослідженню, що з врахуванням механізму будівництва, цей складний процес вимагає спеціальних знань у галузі будівництва.”