Вступили в дію зміни в законодавство про оренду нерухомості

Українські чиновники хочуть легалізувати ринок оренди житла, змусивши всіх орендодавців реєструвати відповідні договори в БТІ. Ріелтори вже встигли заявити про майбутнє підвищення цін, а також про плановані проблеми при підписанні добових договорів.

З чим зіткнуться українці, які побажали здати або орендувати нерухомість, з'ясовували журналісти порталу "Політика і гроші".

Орендарів проконтролюють

Віднині здати в оренду квартиру не так-то і просто. Це пов'язано зі змінами, що набрали чинності, до Закону України "Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно".

В документі йдеться, що з 2012 року низка обов'язків Міністерства юстиції України, такі як реєстрація прав власності і користування на об'єкти нерухомості, оренда будівель і їх окремих частин, а також ведення обліку безгоспної нерухомості, повинні перейти у відання БТІ.

У свою чергу Міністерству переходять повноваження Держкомзему з реєстрації прав власності і користування земельними ділянками (у тому числі і сільськогосподарського призначення), договорів оренди землі і забудови наділів. Проте Міністерство юстиції не захотіло чекати два роки і своїм наказом №1692/5 від 28 липня 2010 р. зобов'язало реєструвати всі договори оренди в БТІ вже зараз.

Судячи з усього, виданий на-гора документ відомства Олександра Лавриновича став повною несподіванкою для всієї учасників ринку нерухомості. "Поки ніхто не зареєстрував договір оренди - багато хто цікавиться і, з'ясувавши всі деталі, йдуть", - розповідає співробітник БТІ.

Для того, щоб зареєструвати угоду в бюро, необхідно мати на руках завірений у нотаріуса договір оренди, а також оригіналів паспортів орендаря і орендодавця. Якщо квартира перебуває в іпотечній заставі, то для її здачі необхідно отримати відповідну згоду банку і також надати цей документ реєстратору БТІ. Втім, детальної інструкції майбутньої процедури ще немає.

Незважаючи на це, для тих, хто не почне працювати легально і не сплатить всі необхідні податки, передбачено штраф у розмірі від 300 до 2 тис. неоподатковуваних мінімумів, що становить від 5,1 до 34 тис. грн.

Крім цього, спійманому за руку порушнику необхідно буде також заплатити всю суму захованих від держави податків або сісти за ґрати на п'ять років. В той же час механізмів перевірки легальності здачі приміщень в оренду також поки що нема.

"На мій погляд, спочатку необхідно було доопрацювати Адміністративний, Цивільно-процесуальний і Кримінальний кодекси, щоб вводити санкції за невиконання закону. Думаю, що найближчим часом ці зміни будуть внесені", - вважає народний депутат від Партії Регіонів Сергій Ківалов.

Рішення Мін'юсту про легалізацію ринку оренди пов'язано з необхідністю поповнити зяючу дірами державну казну, тому і приймаються документи поспішно. Експерти ж ринку вважають, що ринок оренди намагаються взяти нахрапом "під ковпак". І, що цікаво, чиновникам це може вдатися. "В разі реєстрації договору оренди в БТІ ухилитися від 15% податку, який має бути сплачений за місцем реєстрації орендодавця протягом 40 днів після закінчення кожного кварталу, не вийде", - говорить директор АН "Каштан 2000" Сергій Позняк.

Оренда подорожчає?

До прийняття законодавчих змін, податкові інспектори могли контролювати лише ті операції, які укладались, як мінімум, на три роки і завірялися нотаріально. Як правило, на даний крок йшли юридичні особи, які знімали приміщення під офіси і хотіли бути впевненими в завтрашньому дні. Власники апартаментів, які здавали їх в оренду фізичним особам на півроку-рік, вважають за краще не анонсувати інформацію про оренду свого майна.

Звичайно, подібні кроки дозволяють орендарям зловживати (не платити за оренду, виносити меблі та інше майно), але столичні рантьє давно звикли вирішувати всі проблеми своїми силами. "В крайньому випадку, завжди можна залучити за додаткову плату місцевого дільничного. Він допомогти не відмовиться", - говорить один з власників двокімнатної квартири в Києві.

У зв'язку з драконівськими податками, та і природним бажанням українців їх не платити, не дивно, що до 90% ринку оренди житла перебуває в тіні. При цьому всіх орендодавців сьогодні можна умовно розділити на дві групи. Одна з них володіє великою кількістю апартаментів, друга здає лише одну, максимум дві квартири.

"Для перших, щоб не привертати до себе зайвої уваги, краще працювати максимально в законодавчому полі, тому вони, можливо, будуть самі платити податок, а можливо, запропонують розділити з орендарями його 50/50. Другі ж націлені на отримання найбільшої фінансової віддачі, тому прагнутимуть ухилитись від податків всіма способами", - вважає директор АН "Столиця" Ганна Шпільман.

Мільйон способів обійтися без реєстрації

До слова, агентства нерухомості не стали довго чекати і прогнозують, що введення додаткових платежів позначиться на вартості оренди квартир, яка подорожчає на 15%. Більше того, у вересні вже було зафіксовано зростання цін на оренду житла на 10-15%. Причому основна частина операцій, за словами аналітика АН "Нова адреса" Михайла Полинцева, як і раніше, припадає на економ-сегмент, оскільки збільшення попиту сталося в основному за рахунок студентів. Втім, варто відзначити, що дані заяви лише привід для обґрунтування зростаючих цін, реальною причиною для збільшення яких є бажання власників апартаментів більше заробити.

Власники ж квартир можуть уникнути будь-якої процедури реєстрації (наприклад, просто не укладаючи письмових договорів) і попадання "під ковпак" податкових органів. Ті, хто не платив податки, не платитимуть їх і надалі. В усякому разі, до появи реальних прецедентів покарання за невиконання нових законодавчих норм.

Ті орендодавці, які захочуть узаконити свої доходи, отримані від здачі приміщень в оренду, найімовірніше, скористаються перевіреним способом. Зокрема, в документі прописується сума, яка нижча від реальної вартості оренди. Наприклад, замість 5000 грн. на місяць, написати 700-800 грн., і з цієї суми платити 15% податок (тобто платити до бюджету доведеться 105-140 грн. замість 750 грн. на місяць).

Клерки з БТІ не можуть перевірити реальну вартість договору найму. А громадянин України має право здавати своє житло безкоштовно або за комунальну плату. У зв'язку з цим, в податковій не зможуть розрахувати реальний розмір прибуткового податку. СПДшникам, для яких здача житла є видом підприємницької діяльності, і зовсім турбуватися нічого: ці підприємці, як правило, працюють на єдиному податку і платять фіксовану плату до бюджету.

А для того, щоб не потрапити в поле зору податкової, орендні договори можуть укладатися заднім числом, до набрання чинності нових правил. Зробити це буде нескладно, бо подібні документи, укладені, на термін до одного року, не підлягають нотаріальному посвідченню.

Ще один перевірений метод - назвати орендарів своїми далекими родичами, яким дозволили пожити в апартаментах виключно по доброті душевній і лише за сплату комунальних послуг. Податковим інспекторам доведеться немало попотіти, щоб довести протилежне. Найімовірніше, на держреєстрації орендних договорів наполягатимуть саме квартиронаймачі, навіть незважаючи на те, що вони не несуть ніякого покарання за "нелегальну оренду квартири".

"У орендаря з'явиться право без відома господаря брати виписки з реєстру прав власності і легально реєструватися у квартирі, яку винаймають. Власник не зможе продати квартиру до закінчення терміну оренди. А ось для господаря новий порядок обернеться головним болем. Щоб провести реєстрацію договору оренди, потрібно буде подати три витяги з реєстрів: іпотеки, обтяжень і прав власності. Це обійдеться додатково в 500-700 грн.", - розповідає керівник юридичного комітету Асоціації ріелторів України Світлана Бовсуновська.

Не виключено, що частина законослухняних українців просто злякаються величезних черг у БТІ. За словами президента Союзу фахівців з нерухомості України Олександра Рубанова, для отримання довідки з реєстру прав власності (видається замість колишньої довідки-характеристики), яка необхідна для укладення договору купівлі-продажу, необхідно чекати близько місяця. Додаткове навантаження на БТІ лише ускладнить ситуацію. Про це свідчить той факт, що зміна процедури реєстрації права власності і видача документів бюро вже внесли хаос на ринок нерухомості.

В документі також не прописано, як мають чинити ті громадяни, які здають житло в оренду подобово або погодинно. Адже в такому разі термін найму значно менший, ніж час, необхідний для реєстрації операції в БТІ. Природно, питання можна буде "вирішити" і за коротший час, але за додаткові фінансові вливання. Ставати ж законослухняними за свій рахунок українці, навряд чи, побажають.

Ще однією причиною, яка змушує орендодавців відмовитися від держреєстрації, - майбутні проблеми з отриманням орендної плати. "Наприклад, я уклав договір оренди моєї квартири з цією милою людиною, вона швидко зареєструвала своє право користування і припинила мені платити за оренду. Або ще якимсь чином викликала моє бажання цей договір розірвати. Як мені, без її згоди, скасувати його право на користування моєю власністю?

За буквою закону - лише через відповідне рішення суду. В результаті, мені доведеться зіткнутися зі всією красою нашої судової системи: тяганиною і корупцією. А воно мені треба? Тому, за всього мого бажання жити згідно із законом, на практиці я цих ризиків постараюся уникнути. Для цього досить не укладати жодних письмових договорів, обмежившись усними домовленостями", - говорить власник трикімнатної квартири в столиці.

Максим Голубченко

За матеріалами:
http://news.finance.ua